Wissenswertes zum Kauf einer Neubauimmobilie

Informationen

für Käufer

Kriterien

zum Vergleich

der Verkaufsangebote

Lagekriterien

Die Lage ist das wichtigste Kriterium beim Immobilienkauf. Diese entscheidet, ob sich die Immobilie auf lange Sicht wertstabil oder gar wertsteigernd entwickelt, hat Auswirkungen auf die Vermietbarkeit, die Lebensqualität etc.

Vergleich der Angebotspreise

Hierzu sind Lagekriterien, die Baubeschreibung etc. zu überprüfen. Ein wichtiger Indikator ist der m²-Preis. Wohnungen in den oberen Etagen eines Gebäudes sind meistens teurer, bieten dafür aber auch einen besseren Ausblick.

Baubeschreibung

Häufig sind gewisse Preisunterschiede bei den angebotenen Neubauimmobilien zu erkennen, obwohl die Lage homogen erscheint. Hier sollte die Baubeschreibung überprüft werden, ob die verwendeten Materialen oder Bauausführungen diese Preisunterschiede rechtfertigen.

Bauträger

Referenzobjekte können oftmals einen ersten Eindruck von der Kompetenz des Bauträgers vermitteln. Dies muss nicht heißen, dass ein recht „junger“ Bauträger nicht in der Lage ist, ein entsprechendes Neubauprojekt zu erstellen. Allerdings sollten bei großen Bauprojekten auch entsprechende Referenzen vorhanden sein, die dokumentieren, dass der Bauträger ein entsprechendes Projektvolumen darstellen kann, bzw. über entsprechende Erfahrungen verfügt.

Rendite-Erwartung

Für mehr Informationen folgen Sie bitte dem Link.

Der richtige Zeitpunkt

zum Erwerb einer Neubauimmobilie

Neubauimmobilien sind nicht für jeden Käufertypus geeignet. Denn es wird eine gewisse Vorstellungsgabe vom Erwerber abverlangt, schließlich erwirbt man meistens vom Grundriss und kann die Immobilie nicht begehen und damit „greifen“. Daher versuchen viele Käufer den Erwerb so lange wie möglich hinaus zu zögern, bis der Baufortschritt entsprechend gegeben und die Immobilie vielleicht sogar schon begehbar ist und sind dann enttäuscht, wenn die besten Einheiten bereits verkauft sind oder es gar kein Angebot mehr gibt.

Dabei ist gerade ein frühzeitiger Erwerb mit großen Vorteilen verbunden:

  • Auswahl der besten Wohnungen/Einheiten. Man kann sich also die schönste Wohnung aussuchen, die den persönlichen Intentionen am Nächsten kommt.

  • Eingriff in die Grundrissgestaltung: In einer frühen Planungs- oder Bauphase sind häufig, gegen Aufpreis, noch individuelle Änderungen am Grundriss darstellbar. Man kann sich seine Immobilie also zu einem individuellen „Maßanzug“ gestallten lassen.

  • Bemusterungsoptionen: Bei vielen Bauprojekten werden je nach Baufortschritt Bemusterungsoptionen vorbehalten. So können, in einem in der Baubeschreibung vorgegebenen Kostenrahmen, z. B. Bodenbeläge, Sanitärausstattung etc. individuell ausgesucht werden.

Anfallende Erwerbsnebenkosten

beim Kauf einer Immobilie

Grunderwerbsteuer

Die Höhe der Grunderwerbssteuer bemisst sich aus der Höhe des Kaufpreises und ist in den jeweiligen Bundesländern unterschiedlich.

 

Im Saarland beträgt die Grunderwerbssteuer aktuell 6,5 Prozent, in Rheinland-Pfalz 5,0 Prozent.

Notargebühren

Die Notarkosten sind abhängig vom Kaufpreis der Immobilie und werden nach einer Gebührenordnung festgelegt.

 

Man sollte hier vereinfacht mit ca.1,5 Prozent des Kaufpreises rechnen.

Potentielle Maklerprovision

Beim Immobilienerwerb über einen Immobilienmakler fällt grundsätzlich eine Provision an. Diese ist nicht gesetzlich geregelt, beläuft sich aber in der Regel auf 3 Prozent zzgl. der gesetzlichen Mwst. (also 3,57 %).

Hinweis: Der Erwerb einer Neubauimmobilie ist häufig für den Käufer provisionsfrei. Beachten Sie hierzu jeweils die entsprechende Bewerbung der Immobilien.

Finanzierungskosten

Ein  Immobilienerwerb wird oftmals über eine Finanzierung dargestellt.

 

Die entsprechenden Kosten wie z. b. Zinsaufwendungen teilt Ihnen gerne Ihre finanzierende Bank mit.

Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)

Schutzmechanismen beim Kauf einer Neubauimmobilie

Die Makler- und Bauträgerverordnung ist eine auf der Gewerbeordnung basierende Rechtsverordnung, die in erster Linie dem Verbraucherschutz dient.

Unter anderem werden die Gestaltung und der Schutz beim Abschluss eines Bauträgervertrages geregelt.

 

Regelungen und Absicherungen durch die MaBV

In der Regel wird ein Bauträgervertrag zu einem Zeitpunkt abgeschlossen, in der sich die entsprechende Immobilie nur auf dem Grundriss oder in einer sehr frühen Bauphase befindet. Der Käufer erwirbt also eine Immobilie, die noch nicht oder nicht vollständig existent ist. Der Bauträger wiederum würde ohne Teilzahlungen das gesamte Risiko selbst tragen, vor allem auch das Risiko einer Zahlungsunfähigkeit des Käufers.

Aus diesem Grund sieht die MaBV vor, dass der gewerbliche Bauträger Zahlungen vom Erwerber entgegen nehmen darf, diese allerdings wiederum an strenge Voraussetzungen geknüpft sind, wie z. B. die Rechtswirksamkeit des Kaufvertrages und die Erteilung aller erforderlichen Genehmigungen (Baugenehmigung etc.).

 

Die Gelder, die der Bauträger vom Erwerber einer Immobilie erhält, muss er entsprechend absichern und darf sie nur für das betreffende Projekt verwenden. Der Bauträger darf den Kaufbetrag auch nicht komplett entgegennehmen, sondern die MaBV sieht hier insgesamt 13 Teilzahlungen vor, entsprechend dem tatsächlichen Baufortschritt. Der Käufer geht also im Grundsatz nicht mit seinen Zahlungen in Vorlage, sondern zahlt vielmehr das, war in Realität auch schon erstellt worden ist. Dabei dient die erste Rate der Begleichung der Kosten des Grundstücks und der Vorleistungen des Bauträgers.

 

Die von seinen Kunden empfangenen Zahlungen muss er im Sinne der getrennten Vermögensverwaltung von seinen privaten Geldern strikt trennen, bedeutet die Gelder sind zweckgebunden und müssen entsprechend getrennt verwaltet werden.

Sicherung der rechtzeitigen Fertigstellung

 

Auch was die rechtzeitige Fertigstellung betrifft gibt es entsprechende Regelungen (hier allerdings auf Grundlage des BGB) und sehen vor, dass der Veräußerer dem Erwerber bei der ersten Kaufpreisrate eine Sicherheit in Höhe von 5% des Kaufpreises leisten muss. Dies kann z. B. über eine Bankbürgschaft dargestellt werden oder der Bauträger kann dem Käufer gestatten, 5 % zurückzubehalten.

Die 14-Tage-Frist des Notarvertrages

Der Kaufvertrag zwischen einem gewerblichen Bauträger und einem Verbraucher als Käufer kann nicht sofort beurkundet werden. Aufgrund Verbraucherschutzbestimmungen soll dem Käufer 14-Tage vor Beurkundung ein Entwurf des Kaufvertrages vorliegen, damit dieser sich mit dem Vertragstext auseinander setzen bzw. prüfen kann. Der Verbraucher soll damit vor übereilten Entscheidungen und vor nachteiligen Textpassagen geschützt werden. 

Hinweis: Dieser Artikel gibt nur Anregungen sowie kurze Hinweise und erhebt damit keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Die Informationen können eine persönliche und fachkundige Beratung etwa durch einen Steuerberater oder Rechtsberater nicht ersetzen. 

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